רעידת אדמה בשימור מבנים בתל אביב

עו"ד ענת בירן: רעידת אדמה בשימור מבנים בתל אביב – ביהמ"ש דחה את הטענות העקרוניות של עיריית ת"א

לאחר יותר מעשר שנים של דיונים, בית משפט לעניינים מנהליים בעיר תל אביב-יפו נתן פסק דין חלקי בעררים שהוגשו נגד התוכנית לשימור מבנים של תל אביב (תא/ 2650 /ב) בהחלטה מפורטת שאורכה יותר מ-100 עמודים. 

התוכנית הולידה שני סוגים של הליכים בין בעלי הנכסים לבין הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב-יפו: הסוג הראשון – תביעות לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, במסגרתן טענו בעלי הזכויות כי תכנית השימור פגעה בערך המקרקעין. הסוג השני – עררים כנגד דרישות תשלום היטל השבחה אשר דרשה הוועדה המקומית, בטענה כי תוכנית השימור העלתה את שווי המקרקעין, ומכאן על בעלי הזכויות לשלם היטל השבחה בהתאם.

הליכים אלו בעניין תביעות הפיצוי נידונו בוועדה המקומית ונדחו כולן, בגין זאת הוגשו שורה של עררים לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה. ההליכים בעניין השגות בעלי הנכסים על הדרישות להיטל השבחה, חלקן הופנו לשמאי מכריע וחלקן נידונו באופן ישיר ע"י ועדת הערר. הדיונים בוועדת הערר בעררים השונים נמשכו למעלה מעשור.

בקווים כלליים קבעה ועדת הערר בשנת 2023 לגבי כלל עררי היטל ההשבחה, כי תוכנית השימור לא השביחה את ערך המקרקעין ומכאן בוטלו כלל החיובים בהיטלי השבחה למעט במבנים המסווגים לשימור מחמיר, שיידונו רק לאחר שתאושר תוכנית ניוד הזכויות. לגבי תביעות הפיצויים, קבעה ועדת הערר כי יש לדחות את כלל התביעות שהוגשו בגין מבנים לשימור רגיל, ובשימור המחמיר נקבע כי שאלת ירידת הערך תידון רק לאחר אישור התוכנית לניוד זכויות.

על כך הוגשו עררים מינהליים, וביהמ"ש לעניינים מינהליים קבע כי יידונו מספר שאלות רוחב במסגרת פסק הדין החלקי שניתן כעת. 

משרד ענת בירן – עורכי דין, מייצג במספר עררים, חלקם תביעות על ירידת ערך בשימור מחמיר, חלקם שימור רגיל. בשני המקרים האלו בית המשפט ביטל את החלטת ועדת הערר וקיבל את טענות המשרד העקרוניות: בשימור מחמיר המועד הקבוע להערכת הנזק הוא מועד אישורה של תכנית השימור; תוכנית השימור גורמת באופן עקרוני לפגיעה במקרקעין. כמו כן נדחתה מכל וכל טענת הוועדה המקומית לפיה ה"מיתוג" של בניין לשימור מעלה את ערך הנכס וקבע כי אין בסיס לטענה זו.

ביהמ"ש החזיר את הדיון בתביעות הפיצויים בבניינים לשימור מחמיר לדיון בוועדת הערר. לגבי שימור רגיל בית המשפט קבע עקרונית כי לא הוכחה בפועל ירידת ערך, וכי ומי שסבור שהוכיח ירידת ערך יכול לבקש לדון בערעור שלו באופן פרטני.

בין היתר כתב בימה"ש: "לאור האמור לעיל, אני סבור כי תוכנית השימור עוברת את הרף הנדרש בעניין פגיעה אובייקטיבית בתכונות המקרקעין, בכך שהיא מגבילה את אופן ניצול הזכויות במקרקעין, הן על ידי איסור הריסת המבנה והן על ידי מגבלות על ניצול הזכויות, כגון החובה לתאם את ניצולן עם יחידת השימור, ובפרט ביצוע שימור בפועל".

לדברי עו"ד ענת בירן, "החלטת ביהמ"ש לעניינים מינהליים מהווה רעידת אדמה בכל הנוגע לשימור מבנים בתל אביב. אנו שמחים שבית המשפט דן בהרחבה בכל הטענות שהועלו בפניו ודחה את שתי הטענות העקרוניות שהעלתה הוועדה המקומית: הטענה שלפיה תוכנית השימור יצרה מיתוג המעלה ערך שיש לשלם בגינו היטל השבחה, והטענה לפיה תוכנית שימור אינה תוכנית פוגעת. לדעתנו, בתיקים בהם הופענו, הוכיחו השמאים מטעם התובעים כי נגרמה ירידת ערך, ואנו נשקול יחד עם הלקוחות אם לעמוד על קיומו של דיון פרטני בתביעותיהם. לאור היקפם הרב של הנושאים העקרוניים שנדונו על ידי בית המשפט, יש להניח כי לא יהיה סוף פסוק, וכי יהיה מי שיגיש בקשת רשות לערער עליו לבית המשפט העליון".